Spolu s mými kolegy pomáháme kupujícím, kteří se ocitli v nerovném boji s developery a za uplynulých 15 let jsme zažili stovky realitních příběhů. Pokusím se stručně nastínit problémy, které v této oblasti dlouholetě přetrvávají a mohou mít nebezpečné následky.
Kupující se často ocitnou v nerovném boji s developery různých váhových kategorií. Za uplynulých 15 let jsme kontrolovali kvalitu vyhotovení developerských projektů – od skromných po megalomanské, od dobrých po příšerné. Potkali jsme velmi korektní developery, zjevné amatéry a také grázly. Úvodní zamyšlení k inflačním doložkám a skokovým nárůstům cen si můžete přečíst v předchozím článku. Na tomto místě se pokusím stručně nastínit problémy, které v této oblasti dlouholetě přetrvávají, jsou na denním programu a mohou mít mnohem horší následky než starosti s developerskou cenotvorbou.
Na úvod je třeba zmínit, že na trhu podniká celá řada slušných developerů. Kupujícím předkládají férové smlouvy a kvalita jejich staveb je vyhovující. Komunikují bez zavádění, výstavba není v prodlení, reklamace vyřizují odborně a promptně. Naházet proto všechny developery do jednoho pytle by nebylo správné.
Koupě bytu/domu takzvaně z papíru
V realitách zřejmě neexistuje rizikovější investice, než si objednat byt/dům na adrese, kde je nyní kukuřičné pole, případně brownfield. Sladká ujištění developera o jeho zkušenosti, prestiži najatého projektanta a preciznosti stavební firmy při realizaci, doplněná vábením na nízké ceny, se velmi prudce podobají jakémusi institutu oplodňování, do kterého vstoupí bezdětný manželský pár se zájmem o adopci dítěte. Pracovník institutu je ujistí, že do roka si dítě budou moci adoptovat. Pár podepíše smlouvu a oplodňovací procedura může začít. V databázi se vybere matka z rovníkové Afriky a otec zpoza polárního kruhu. O genetické predispozici těchto rodičů oplodňovací institut samozřejmě skoro nic neví. Postupně se malý človíček vyvíjí v těle matky, přičemž nikdo neví, jak se matka stravuje, v jakém ovzduší pobývá a jakým stresem je vystavena. Na konci porodí dítě, které institut předá nadšeným adoptivním rodičům. V mnoha případech toto „dobrodružství“ dopadne win-win-win pro všechny zúčastněné strany. Jak jistě tušíte, výsledek může být i jiný. A velmi obdobně je to s koupí nemovitosti tvz. z papíru.
Každý, kdo si příslušná rizika neuvědomuje, a kdo si myslí, že developeři mají upřímný zájem o kvalitu bydlení budoucích kupujících (jak to kude-tade marketingově opěvují), by si měl složit růžové brýle a začít číst literaturu faktu. Nutno podotknout, že zvýšení ceny o inflaci, nebo argumentace objektivně skokovým nárůstem cen stavebních materiálů, jsou pouze marginální faktory v celém zástupu potenciálních hrozeb, rizik a selhání, které jsou přítomny při každém developerském počinu.
Nesplnitelné sliby
Háček je v tom, že potenciální kupující jsou vlivem médií a developerů nastavení do módu, že jinak to ani nejde a koupě takzvaně z papíru je standard. Je to hrubý omyl. Koupě, resp. objednání novostavby z papíru není nic jiného než investiční spekulace s vidinou nízké kupní ceny. A to zejména v situacích, kdy je tato investice kryta cizími zdroji, nejčastěji hypotékou. Tento fakt potvrzuje skutečnost, když si mnozí lidé objednávají novostavby na adresách Totálně mimo 15, resp. V poli 4/B. Akceptují žalostnou dopravní i sociální infrastrukturu. Na argumentaci typu „električková trať již zanedlouho“ (čti možná v r. 2031) reagují předaným přikývnutím. Tyto lidi zajímá na prvním místě prodejní cena, pak dlouho-dlouho nic, následuje cena parkovacího stání a končíme tématem potraviny s kavárnou v blízkosti. Zájem o architekturu, kvalitu prostředí, zodpovězení otázek typu kde budou chodit naše děti do školy, více kupujících v tomto segmentu vůbec nezajímá. Často proto, že byt/dům kupují v mladém věku s naivní myšlenkou, že se o 5 let přesto přestěhují (ve skutečnosti se nepřestěhují), a proto jsou jim jakýsi urbanismus, nezasmluvená zimní údržba, geotechnické faktory lokality a řada dalších důležitých aspektů zcela ukradené. Toto developeři velmi dobře vědí a dokážou se potřebám trhu přizpůsobit.
Třeba znát rizika projektu
Co mnozí developeři nezvládají, je elementární management. Pokud byste se zeptali některých jednatelů, zda si při myšlence investičního záměru udělali alespoň jednoduchou swotku, vykulili by na vás oči s protiotázkou: A to je co? Po stručném vysvětlení, co to ta swotka je, by se huronsky zařehotali a téma by ukončili slovy přibližně v tomto duchu: Dnes se prodá vše bez ohledu na technické vlastnosti, adresu. Já nepotřebuji takové mudrování. Postavím, prodám a na shledanou.
Tento zkratkovitý mechanismus řízení používá mnoho developerů (i když je otázka, zda tyto osoby lze za developery vůbec označit). Kromě skokového nárůstu cen stavebních materiálů mnohé podnikatele překvapila také válka na Ukrajině, která snížila počty dostupných dělníků. Dalším parametrem by mohlo být i riziko kurzových ztrát při nákupu výrobků z okolních zemí, které jsou mimo eurozónu. Nemůžu opomenout ani vynechávání pák na omyly projektantů. Neznám projektovou dokumentaci investičního záměru, která by neobsahovala chyby. Ne vždy musí jít o statiku, i když is kolapsy a prekolapsami staveb máme bohužel na Slovensku zkušenosti. Mnozí projektanti mají hluboké nevědomosti v kontextu požadavků technických norem a stavební firmy jsou vystrašené během realizace na chyby upozornit, neboť by hrozil konflikt. Tento typ problémů mají ošetřen pouze někteří developeři. Jak je vidět, našlo by se mnoho parametrů, které by si seriózní management zasloužily. Ale k čemu. Vždyť dnes se prodá na realitním trhu všechno.
S tím souvisí skutečnost, že mnozí zájemci podepisují smlouvy o budoucích smlouvách bez adekvátní kontroly a bez ochranných ustanovení nejen z pohledu nárůstu cen, ale zejména z hlediska prodlení výstavby, záměn stavebních materiálů, cash-flowu atp. Potom jsou překvapeni, do jaké smyčky vcpaly hlavu. Ale – je to chyba developera?
Je dobré, že se o developerských smlouvách začalo mluvit. Problém však je, že když se uvědomělí zákazníci rozhodnou nevýhodné smlouvy nepodepsat, vždy se najde celý zástup neuvědomělých, kteří s tím problém mít nebudou (cena je pro ně mantra) a karavana půjde dál. Řešení této situace je několik, jedno z nich zmiňuji v závěru textu.
6 nejčastějších problémů
Pokud nepovažuji nárůsty cen za nejvážnější problém, co je potom ještě horší? Jsou to záměrné praktiky některých developerů. V praxi se kopí následující případy:
- Klamstva o typu nemovitosti
Objednáte si byt, ten vám do dvou let postaví a pozvou vás k jeho převzetí. Ještě předtím jdete podepsat kupní smlouvu (smlouva o převodu vlastnictví), kde se najednou dočtete, že váš byt je de iure nebytový prostor… Jak se k situaci postavíte, pokud ji nekupujete prostřednictvím hypotéky? Obdobou tohoto typu lži bývají chaty nebo objekty pro individuální rekreaci propagovány jako rodinné domy. - Prodlení vinou manažerské neschopnosti
Objednáte si byt, který má být postaven cca do 27 měsíců. Předávací řízení začne po 52 měsících. Tedy developer (se zhotovitelem) je v prodlení přes dva roky. To, že předávací řízení začne, ještě neznamená, že i úspěšně proběhne. Řešili jsme případy, kdy jsme odhalili stavební vady a poruchy, které developer opravoval dalších 3-6 měsíců a někdy se mu to ani tak nepovedlo. Máte nárok na náhradu škody? Jak budete mezitím řešit svoji bytovou otázku? Odložíte kvůli neschopnému developerovi na dva roky i založení vlastní rodiny a budete trpět bydlení se tchánem? - Významná změna hodnoty přes implicitní cenové faktory
Objednáte si od místního developera* rodinný dům. Ten je postaven včas, beze změny ceny. Po naší kontrole konstatujeme záměny zabudovaných materiálů a výrobků. Jiné dveře, jiná střešní krytina, jiná statika (!), zfalšovaná revize silnoproudé elektroinstalace i hromosvodu, jiná značka komína, neodborná montáž oken, klempířská fušeřina atp. Laikovi se jeví vše v pořádku (který kupující dokáže vyhodnotit kvalitu práce klempíře?). Ve skutečnosti developer ušetřil na několika položkách stovky eur. Ve výsledném sumáru se bavíme klidně o desetitisícových rozdílech v neprospěch kupujícího. Existuje výrok, že kupující jde často na přejímací řízení jako ovce na porážku. Plně s ním souhlasím.
Místní developer = včera taxikář, zítra bloger, avšak nezřídka průběžně poslanec obecního zastupitelstva.
- Padělání a absence dokumentace, nejen projektové
Objednáte si nemovitost typu bungalov, ke které vám developer není ochoten předat žádnou písemnou dokumentaci s argumentem, že ze smlouvy mu taková povinnost nijak nevyplývá. Jak budete situaci řešit? - Novinka let 2021 a 2022: výhrůžky fyzickými útoky
Objednáte si nemovitost, kterou developer propaguje jako rodinný dům. Řeknete si, že si ji dáte zkontrolovat profesionální firmě a ta vás upozorní, že vy nekupujete rodinný dům, ale bytovou jednotku v rodinném trojdomě. Přípojky inženýrských sítí jsou společné, vedené přes předzahrádku souseda. Když to při přebírání začnete rozporovat, že toto je situace, která měla být ošetřena např. věcným břemenem, zástupce developera začne modelovat situaci, že odmítáte nemovitost převzít a on tedy může podle smlouvy bez sankcí od ní odstoupit. Proč to dělá? Velmi dobře ví, že když jste si nemovitost objednávali, dohodli jste se na ceně řekněme 260.000, – €. Dnes je situace na trhu taková, že Vaši bytovou jednotku bude do měsíce schopen prodat (se 70 chybami, které odhalila firma, kterou jste si zavolali ke kontrole technického stavu, provozním selháním, se zfalšovanou, případně žádnou dokumentací atd.) nejméně za 330.000, – €. Jelikož takových trojdomů v lokalitě postavil deset, může oproti plánovanému zisku vydělat dalších, mimořádně atraktivních, 2.100.000, – €. Z těchto peněz vyčlení nutné „nevšimné“ pro tety na stavebním úřadě, kterým se vybaví všechna kolaudační hulvátství s parkovacími stáními, „zapatrošenými“ stavebními deníky, zkouškami těsností a podobně. Proto na smluvního kupujícího vyvine brutální nátlak, všem kolem začne vyhrožovat fyzickým násilím a… najednou je kupující v kontextu vývoje realitního trhu v pozici, že nejlepší taktika bude zůstat ticho, zařadit zpátečku, všechny stavební poruchy si opravit na vlastní náklady (zcela běžně je řeč o 5-místné cifry) a zapomenout na nějaké reklamační právo. Nebo může navštívit policii a podat trestní oznámení, případně se svých práv domáhat přes soudní žalobu. - Naivita kombinovaná s nevědomostí kupujících
Velmi mnoho kupujících si myslí, že nekvalitní stavba by přece nemohla být zkolaudována [mohla a naprosto s přehledem]. Že na každé stavbě musí být stavební dozor [to je velký omyl, stavební zákon ani žádný jiný předpis stavební dozor při komerční výstavbě běžné bytovky nevyžaduje], že architekt přece nemůže naprojektovat balkony, ze kterých neodtéká voda [kdo mu to zakáže?]. Že kolaudace znamená kontrolu kvality provedení všech bytů v daném projektu [v žádném případě], že hasiči určitě zkontrolovali funkčnost rolovacích protipožárních stěn v garážích [jako kde].
Developerství jako odraz doby a společnosti
Skutečné developerské tahanice jsou i to, když se do katastru zapisují nepravdivé údaje o výměrách novostaveb. Když se během výstavby flagrantně nedodržují technologické postupy, které vyústí do závažných stavebních poruch, nebo když trestuhodně selhávají projektanti. V případě zájmu o tuto pandorinu skříňku dávám do pozornosti seriál Tajemství nemovitostí.
Podezření na černou řemeslnou práci jsem měl při kontrolách rodinných domů v satelitech Bratislavy desítky. Výstavbu na mnoha adresách neřídí odborně způsobilí stavební inženýři a když i řídí, tak někteří při uplatňování reklamací vulgárně útočí na kupující slovy, která zaklínají výkřikem „stavba stojí, neteče do ní, tak o co vám jde?!“, přičemž akustické, tepelnětechnické či řemeslná traumata jsou běžnou součástí těchto skvělých, úžasně vymyšlených a s láskou zhotovených novostaveb. Pak logicky nepřekvapí, že na reklamační proces kašlou i developeři, kteří se chlubí, že ročně předávají do užívání stovky bytů.
Je to vina developerů?
Podle mě ne. Developer dělá jen to, co mu kupující, často v postavení spotřebitele, dovolí. Mimochodem, co řeknete na to, když prozradím, že nás oslovují soukromé osoby na straně developerů, abychom jim zkontrolovali byty, které si v daném projektu pro sebe kupují? Co to mluví o kvalitě výstavby a interních procesech? Jaký technický dozor si tam během výstavby najali?
Příchod nových developerů
Abych nekončil pesimisticky – tato tržní situace nevznikla včera, je zde přítomna dlouhodobě celé roky (popisuji situaci převážně v Bratislavě a okolních obcích). Je přirozeným odrazem doby, společnosti, ve které žijeme a hodnot, kterými se řídíme.
Dobrou zprávou je, že na trhu se začínají krystalizovat developeři, u kterých jsem zachytil trend zájmu o zákaznickou spokojenost a solidní budování dobré pověsti. Jedním z řešení jak neskončit v developerské pasti je, aby si kupující vybírali právě takové developery, když se už rozhodnou podstoupit dobrodružství s názvem objednávka novostavby z výkresu.
Druhou dobrou zprávou je poděkování za developery, kteří to myslí se svým podnikatelským příběhem vážně a eticky korektně. Jen si představte, že by za rezidenční výstavbu odpovídal stát, který ji celá léta nedokáže ani moderovat…
