spot_img

Jak se tvoří ceny bytů v novostavbách

Ostatní právě čtou

Od loňského podzimu čeří hladiny developerských vod ponosy potenciálních kupujících na údajně neférové praktiky některých developerů při změně cen nemovitostí, které jsou ve výstavbě. Je pohoršení nad zvyšováním cen oprávněné?

Prodejní cena je pro mnohé zájemce o koupi nemovitosti jediné relevantní kritérium při výběru. Je to dáno zejména mentálním nastavením tuzemského obyvatelstva, marketingově-mediálním brushingem (koupě tzv. z papíru je přece normálka, i kamarádka si takto kupovala byt, nevidím na tom nic rizikového apod.) a v neposlední řadě i finanční bonitou kupujících.

Ve skutečnosti korekce ceny ve smyslu jejího zvýšení o inflační kritérium – v kontextu relevantního komoditního koše – není žádná nekalá obchodní praktika (je-li zakotvena ve smlouvě), jak se to snaží někteří pohoršení spoluobčané vykreslovat. Právě naopak, dává developerovi rozumnou možnost zvládnout výstavbu se zachováním kvality díla. Bylo by velmi naivní myslet si, že bráněním developerovi zvyšovat cenu se objednatelé domohou stejně kvalitní novostavby, jako jim byla slibována. Developer má spolu se zhotovitelem v rukou nástroje, o kterých se laikům ani nesní a ani jeden z nich není příjemný. V krajním případě dokáže developer v horších ekonomických časech zachovat cenu a ještě zvýšit svůj zisk. Pochybujete? To proto, že nevidíte do zákulisí.

Kolik procent je oprávněných
Na rozdíl od inflace skokové navýšení cen mohou být diskutabilní. Problém je jejich zdůvodnění. Éterem létají procenta 40, 100, 250 – o tolik údajně zdražily některé stavební materiály a výrobky. Na konci dne přijde návrh developera na zvýšení ceny bytu/domu o 10-15%. Nuže takto: rád bych viděl všechny ty ekonomické propočty, interpolace a bulharské konstanty, na jejichž základě developer usoudil, že skokové navýšení ceny řekněme o 14 % vykryje tržní turbulence. Je třeba také připomenout, že developerství je podnikání bez garance trvalé prosperity. Zisky z minulých období nemají být předpokladem zisků v příštích obdobích. Bohužel, množství developerů po celém Slovensku jsou simplexní jedinci se silnou afinitou pro podnikání v balkánském režimu. Právě tento faktor dlouholetě kreuje veřejné mínění o významu slova developer.

Tři nejčastější chyby kupujících
V praxi eviduji tři vážné miny, na které objednatelé (budoucí kupující) zvyknou vstoupit.

  1. Kupují novostavby takzvaně z papíru, přičemž si vůbec neuvědomují principiální rizikovost tohoto dobrodružství.
  2. Podepisují rezervace, objednávky a smlouvy bez přečtení smluvních ujednání, akceptují enormní míru rizika (časové, finanční, hmotné, procesní atd.) a nevyváženost povinností smluvních stran.
  3. Nedají si novostavbu při jejím přebírání technicky zkontrolovat profesionálem a slepě důvěřují ujištěním zhotovitele o kvalitě provedení.

Je to vina developerů nebo kupujících?
Opravdu se vyplatí tato rizika podstoupit, uvěřit marketingovým výkřikům, jak developer myslí na kvalitu bydlení, jak bude všechno eko, bio, smart, bez prodlení a fajn? Jen proto, že vše přebije (relativně) nižší kupní cena?

Mimochodem, skokové zvýšení ceny objednané nemovitosti o 10-15% opravdu není to nejhorší, co vás může při novostavbě potkat. Existují mnohem horší překvapení. Na základě stovek provedených kontrol novostaveb jsem je nastínil v podrobnějším článku Inflační doložky v developerských smlouvách jsou ten nejmenší problém. Například takové implicitní cenové faktory v kontextu materiálových zájmen, dokumentační chaos a padělky celá léta kralují developerským hitparádám. Novinkou sezón 2021 a 2022 jsou výhrůžky fyzickým násilím. Pokusy o navýšení cen jsou vedle toho pouze benigním zastíracím manévrem.

- Advertisement -udalosti
- Advertisement -PR články
- Advertisement -udalosti

Další články autora

- Advertisement -podnikatel